|
|
是谁烘托了高昂的楼市
是谁烘托了高昂的楼市
一个时期以来，几乎所有的大陆城市，地产闲置率节节上升，但是，奇怪的是，尽管房产闲置，尽管一般的公务员靠正常收入买不起房产，一般的打工者也仅仅或者也只能是租房一族中的成员，按照市场经济的原则，一般消费者不能消费的商品市场肯定不容易得到巨额利润，然而这种规律在最近几年的房地产市场上却出乎意外地呈现了异样的现象，这是为什么呢，
一 灰色资金入侵
权利分子和黑势力都将地产置业作为洗钱的重要途径之一，因为我国的实名购房形同虚设，因为许多名义上的业主可能根本不知道自己名下有什么房产。这些资金以洗钱为目的，所以不太关注价格。当初有关机关曾经到一个较好的社区进行调查，发现那里更多的房产属于二奶、三蜜或户主名与所有权人名不相符的人。
我们能不能对闲置房产进行一次普查，对没有人实名认领的一律没收或者交给慈善机关。
二 国有及社团资金非法投入
可以说，我国从计划经济到市场经济的转换并未彻底完成，因此，一些国有资产或者社团的代理人就成为资产的使用人或者权利人，为了一点点贿赂，什么样的事情都能够发生。资金以非正常渠道注入房地产业之后，谋求巨额利润是房地产商唯一的选择。
三 虚假繁荣产生的对闲散资金的吸引力
如果说最近十年以来我国的货币基本没有贬值，但地产价格却升值了百分之一百，这不是价值的变动，是价格的人为操纵。一些不明真相的人往往以为这里是利润的源泉，因此将购置房产作为获取利润的一种手段。
如果我预测的不错，房产价格回归本位之后，将有许多人象数年前的股民一样失望。因为最近的许多政策都已经将这些投资者套牢。最明显的是征收营业税。
四、内部“业主”故意抬高房价
据媒体报道，一些刚刚开发的房产，尚没有出地皮，就已经被认购百分之九十以上，不是社会购买力太大了，而是一些房地产商利用工作人员的身份证件自己销售，自己购买，有的价格竟然是成本的三倍以上，至于将来如何还款，那是以后的事情了，银行最大的权利也就是收回抵押的房产，即使当初房地产商仅仅取得不足房价百分之七十的贷款，也已经拥有了巨大的利润，至于银行如何处理这些房子，和房产开发商往往没有关系。
更有可恨的是，一些房地产商在通过按揭取得资金之后，仍然进行销售，甚至一房两售，套取资金后下落不明或者移居国外。
五 虚假业主对金融业的抵押套现
一些地产中介机构随意收集社会成员的身份证件，利用房地产价格上扬之机，将低价购置的房产进行高价评估，从而套取现金，滚动发展。以10万元购置的房地产为例:通过运作后可以评估40万，即使能贷房产价值的二分之一也是20万元。
六 房地产商的囤积
在我国，很多人知道水资源是有限的，更多的知名人士提议将水涨价作为节约水的重要途径之一，然而，在房地产商开发方面，似乎没有人意识到房地产也是极其稀缺的资源，也就是说，今天的开发商无论开发十年，还是二十年，只要房地产商不想出售（其实是价格畸形，无法销售），政府就没有任何办法。这是非常不科学也非常不合理的。
首先，房地产资源是关系到人民生活的最基本而且是有限的生活资料，任何人都无权浪费它。
其次，和谐社会不需要也不允许制造更多的无产者（即在城市里生活又没有房产居住的人），否则，社会就会动荡，这是谁都不想看到的。
七 巨大的公关费用抬高了成本
很多外国人到中国投资，总要先明白一个词语，那就是关系。究竟什么是关系，可能所有的教科书都不会告诉我们，那么，什么是关系呢，说得具体一点，就是一个市场，一个权利分子可以将权利出租寻租的市场，有了这个市场，许多不符合法律、不符合公理 的事情在这里统统可以搞定。
当一些人终于明白了这些之后，只要把良心放在一边，把脑袋提在手里，什么样的事情都可以无往而不胜，这就是我国的现状。短期内改变的可能性并不是很大。但是可以逐渐限制关系的作用。具体方法可以给我打电话037165537202，我们另外探讨。
八 城市化需求对市场产生的刺激
无庸讳言，随着城市的发展，必然出现人类的聚集。有了聚集，就需要住所，按照现在城市框架，几乎所有的城市在未来十年左右都将是房地产发展和需要的高峰时期。然而，我们并不认为城市房地产的建设与城市人群聚集的速度不协调，相反，城市闲置的房屋不是越来越少，而是越来越多。
九 对城中村和建成区的非理智拆迁
当我们的城市尚且处于初级开发阶段的时候，当房产远远不能满足社会需求的时候，而那些密集房屋的城中村便成了那些无房居民的落脚点。在没有经过充分论证，没有通过法律程序，靠一个简单的规划，就可以将容纳大量房客的城中村推掉，算不算给已经燃烧了的房地产价格加了一桶汽油呢？我看应该算！至少是没有考虑到社会资源的有限性问题.我们国家还不属于刺激消费时期,是资源贫乏时代,随意摧毁城中村完全是为了所谓的景观和首脑的虚荣,我们的社会需要这样的虚荣吗,当更多的人没有住房,甚至住在桥下,住在马路上的时候,我们有什么理由将完全可以居住的房屋推毁呢,这算不算浪费呢!
如果把房产作为税源,政府还会这样做吗?
政府为了短期内获得土地出让收入,强行破坏城市房地产布局,破坏人群的布局,最后将承担非常可怕的后果.在未来一段期间,不仅导致劳动者的外流,更导致劳动力的匮乏,,从这一点上说,拆掉城中村,必然导致未来社会的动乱和经济发展的缓慢.
十 法律调整作用的苍白
首先，固定资产(或者说物业)税制度至今没有开征，政府无法利用税收作为杠杆调整社会成员对房产的占有数量,因为一些无知无赖而又只讲经济效益的官吏们甚至是把房产作为一个可以让社会成员投资而且可以升值的品种来对待的,完全忽略了房地产属于社会公众生活必须资料的基本常识..
其次，房产（包括其他固定资产）闲置税尚未提上议事日程。如果允许无房的人发现并 举报闲置房产，可以通过税收和罚款奖励解决部分无房户的具体 问题。
再其次，更多的政府首脑基本没有将廉租房的建设列入议事日程。当政府以天价将地产销售给房产商的时候，又有谁关注过这笔巨大的收入支向何处，又有谁听说过支出这笔费用需要人大的预算批准。几乎都是小金库的支出模式。如果从经济学平衡的角度讲，这笔钱必须用来平抑房价。
又其次，所谓的经济适用房早已是水涨船高，不仅没有起到平抑房产价格的作用，反而有推波助澜之嫌。因为经济适用房置业价（1800元）在不可能拥有土地使用权证书的情况下已经超过了建筑成本（450元）的四倍，而且说没有利润，谁会相信呢。以郑州市为例，其在依据国家规定对被拆迁房屋依据市场价格进行赔偿时，却将房产价格规定在1650元到600元之间，也就是说，在政府的心目中，如果购买者是房产商，那么，它的价格只能在1650元以下，而这一时期的经济适用房就远远超出了这个 价格。这还没有考虑土地使用权的问题。
十一 政府官员对房地产市场降价的 惧怕心理
我们完全可以理解，高昂的房价势必带来高额的利润，而高额利润则是吸引投资发展的最重要动力之一。
但是，如果房地产价格降温，可以开辟其他吸引投资的项目。更不能将房地产价格作为政绩进行宣传和标榜。
如果三年内开证物业税,政府就没有必要担心自己没有收入.
十二 信息不畅，消费者只能进入高价陷阱
当我国的市场经济地位逐步被世界认同,当我国的人民币逐步被 世界认同而成为流通货币之一的时候,,当我国坚定的扛起稳定世界货币大旗的时候,当人民币逐步升值的时候,房地产似乎没有受到币值上升的冲击,义无返顾的向更高的价格飞奔,这难道不需要有人思考其中的原因吗,
在我国，要求房地产商人公布成本，几乎是不可能的，记得不久前有一个地方政府曾经要求房地产商公布成本，但后来只能 不了了之。因为政府官员不希望公布成本，以郑州为例，现在房地产砖混一般建筑价格应该在400元左右，如果按照国家的未来（5年之后）政策，地价放在以后的使用程序中征收，那么，即使加上百分之50的毛利润，也只能停靠在600元的基础之上，即使包含地价也不可能达到现在所谓的3000元。在现在所有的地产商那里，没有人愿意主动公布地产成本，如果公布，可能商业贿赂比例非常大，而这些贿赂无论作为成本还是作为利润，都是不应该出现的。
崩盘，决不是危言耸听，它就可能出现在最近几年
有消息报道，英国首相因按揭房贬值3分之二而成为房奴。
假如 在未来的一个清晨，当我们刚刚从梦中醒来，一个普通的消息告诉你，你正在按揭或足额投资的房产现值不超过你购置价的百分之30，而利息和债务是不可能变的，你终于成了房奴或者彻底成了零财福的拥有者。
如果我们的政府，我们的金融机构，我们的投资商，还不想采取措施阻止或化解崩盘效应，那么，我们的经济只能将更加萧条作为唯一的代价。
综上所述，房地产降价已经是历史必然，那么，它的合理价位应该是多少呢，笔者认为如果不考虑物价上涨因素，大中城市应当在1000元至3000元中间徘徊，(不包括货币贬值的因素)超出这样的范围，就属于非正常范围，而非正常价格产生的泡沫一旦消失，它产生的最常见术语将可能是破产、崩溃和萧条，而且破产的企业一定有经济大鳄和一个以上的金融机构，那种惧怕的心理将使民众彻底对政府丧失信心，李自成难以生存，但王莽或者戈尔巴乔夫是必须出现的，这也许不是历史应然。但可能是现实发展的必然。
作者:李敬民 电话:0371 65537202 13613822002
|
|