《闲置房管理条例（建议稿）》


以及该文本旅行日记
          作者：李敬民 谈睿  李绍坤  李明月 


 


引  言


 


当你在百忙中了解到我们的社会一方面房子大比率闲置，一方面很多人没有房子居住，一方面房价炒的高高，一方面银行面临断供，当房地产泡沫终于象一座大山没有人看不到的时候，当房地产作为生活必须品再也不需要也不应该被炒作的时候，当各级政府再也不可能无休止的从地产那里得到更多利益的 时候，当政府需要从物产那里拿到收入而又暂时没有依据的时候，你能否在百忙中关注来自法律工作者的意见。
    那就是：
    一个规则，不花一分钱，就可以解决上述问题。
    如果你有兴趣，敬请关注，本人的法律意见文本。
关于实现部分财政收入从地产到物产转移对闲置房立法事！  


 


一.立法背景


    城市房产经过十年的市场开发后已经基本饱和。大量城市房产被闲置的同时却出现了大量的城市无房者。特殊人士和机关甚至超越实际需求，超需要随意占有办公和居住用房。一些社会主体 居然将闲置房作为投资手段而谋求暴利。政府调整社会房产资源分配的能力不仅越来越低下而且没有依据。房产价格脱离了经济发展的一般规律。（国际成熟经验告诉我们，一般城市房屋的总价格应该在国民年平均收入的三倍左右。以中原城市郑州为例，百平方米房屋需要50万元以上，是公民年平均收入的25倍。）超量的房产泡沫必然成为经济和体制崩溃的重磅炸弹。几乎所有的文明国家法律都打压房屋闲置行为.


                  二.立法目的


    1、防止经济崩溃，调整房产价格，实现城市房产市场软着陆。减少房产市场崩盘的可能性。房产市场经过十年发展，积累泡沫太多，只有挤掉泡沫，市场才可能持续发展。
    2、保障人权，为政府调整房产资源分配奠定法律基础。社会生活资料的合理分配是政府的重要职能之一，谁重视了，谁就可以得到稳定和发展。因为法律必须有前瞻功能、规则功能、促进社会和谐、稳定、发展、合理调整社会财富分配的功能。
    3、 开辟税源，实现财政部分收入由土地到物产的提前转移。因为土地财政资源是有限的，而且已经被政府吃的只剩下一架鸡肋。当土地财政转变到土地物业财政之后，其税基至少扩大一倍。彻底改变穷人纳税的不合理局面。作为物产税开征前后的补充调整.
    4、调控个人和机关对房屋的使用面积。多占者缴费，有利于减少政府开支.
    5 填补立法空白。


                 三.起草者留言


这个问题我们考虑了很久，也找过不少人议论。更多的人认为太超前，可操作性不强。有些人甚至认为这和物权制度抵触,所以，本人在起草的同时更关注它的可操作性。同时也不希望引发新的社会矛盾。因为这个条例的出台，将引导更多的闲置房走向使用。而且不需要另外组建部门。故冒然进书，愿此类立法课题进入议程。惶恐，惶恐。李敬民谨呈。
    本人多次提出立法建议，大抵如泥牛入海，本文将发布在本人网站，该网站中的《治国论》《扼杀男人的婚姻法》,《是谁烘托了高昂的楼市》等等代表本人法学理论思想的文章虽然夸张，但也希望不至于秽污视听。本人妄言，敬民法学理论思想得到社会承认之日，便是社会昌盛之时！惭愧，惭愧！李敬民又及。
    笔者常居井底，孤陋难免，若获抛砖之功，则欣然小足。夫复何求！无缘一一拜会，不胜区区景仰之至。笔者再及，谢谢 ！谢谢！
    后附：条例出台前建议解决的问题与条例中听证程序的设计说明


          城市闲置房管理条例 （建议稿）


 


总则
第一章      闲置房登记
第二章      闲置房认定组织
第三章      闲置房认定
第四章      闲置房认定申请撤销
第五章      闲置房处理
第六章      闲置房使用保证与认定和解
第七章      闲置房认定申请费用的标准和承担方式
第八章      闲置房调节管理费的收取与使用
第九章      法律责任


附则
                                             


 


总   则


     1、为了解决城市房产资源合理配置问题，根据《中华人民共和国土地法》的精神，结合本区域的实际情况，制定本条例。
县级以上人民政府的房产管理部门是闲置房的登记管理机关。
   2、 闲置房是指企业、事业、政府机关、个人等主体拥有的连续12个月以上使用率不超过百分之15的国有土地、城市建成区内的集体土地上高度超过2.2米以上的有顶建筑物。
    具体包括下列情况：
    房产开发商取得《预售（销售）许可证》后两年内没有完成销售但已经经过竣工验收的房产。
    已经被单位或个人用于出租、投资、转借的廉租房、经济适用房、房改房。
    企业因破产、转产或其他原因未投入使用或者长期不用的生产、办公用房。
    政府机关、企业、单位虽然正在使用但超过人均办公用房50平方米以外的办公用房。
    个人用于居住但超过人均面积50平方米以外（3人以下含三人每户另外增加50平方米）的住房。
    个人、单位、机关其他未投入使用的闲置房产。


       第一章  闲置房登记


     3、闲置房权利人从房屋闲置之日开始必须到闲置房登记机关进行登记。同时按照每平方米 每月住宅20-120元、商业用房100-600元、办公用房40-240元、工业用房10-60元的标准交纳闲置房调节管理费。外埠居民购买本区域房产后进行闲置房登记的，可以免交闲置房调节管理费3年。逾期不缴纳的，按照应缴纳数额的日千分之一缴纳滞纳金。


4、任何单位和个人发现未登记的闲置房后，都可以申请闲置房登记机关进行闲置房认定。 申请时必须提交以下材料：
    （1）、闲置房认定申请书。申请书应当写明申请人的基本情况，闲置房权利人的基本情况，闲置房基本情况，闲置房证据取得经过。
    （2）、社区、公证处、法律服务所、律师事务所、物业管理公司任何一单位连续12个月早、中、晚各12次以上无人居住的公、私房产或者非本人居住的廉租房、经济使用房、房改房的勘验记录、录象或照片。


（3）、用于出租的房屋连续6个月没有交纳租赁税的相关资料。 用于办公、居住但超过本条例规定面积的具体资料。
    （4）、申请登记费用。
    （5）、接受房产权利人按照本条例规定进行和解的承诺书。
     5、闲置房登记机关收到闲置房认定申请后应当立即进行审核，同时在接到申请的7日内决定是否受理闲置房认定申请。并向申请人送达《闲置房认定受理（或者不予受理）通知书》。如果闲置房登记机关认为不符合受理条件的，应当在《闲置房认定不予受理通知书》中说明理由。当事人对不予受理理由不认可的，可以向有管辖权的机关提起行政复议和诉讼。


             第二章     闲置房认定组织




    6、闲置房登记机关受理闲置房认定申请后，即可组成由三位闲置房认定人员组成的闲置房认定组，认定组负责闲置房的认定与否定工作。
    闲置房认定人员由社会上具备三年以上独立工作经验的工商管理员、公证员、律师、法律工作者、教师、仲裁员、法官、检察官、拍卖师、工会工作人员、社会各商业协会人员组成。人员姓名、身份情况和联系方式由县以上人民政府的房产管理部门登记造册后备聘。


             第三章   闲置房认定


     7、闲置房认定组依法成立后，闲置房登记机关应当在10日内按照闲置房认定申请人提供的地址向闲置房依法登记的权利人送达闲置房认定通知书。无法送达的，在区域内主要报刊、房地产网、房产所在地社区显著位置、房产门锁一米之内发布闲置房认定公告。通知闲置房权利人及时进行举证和答辩活动。           
     8、《闲置房认定通知书》送达闲置房权利人之后，闲置房权利人应当在10内向闲置房登记机关提交相关证据和答辩。同时可以要求闲置房登记机关组织闲置房认定听证。
     9、 闲置房权利人要求听证的，闲置房登记机关应当在接到听证申请15日内组织听证。听证由基层人民政府的人民调解员或者闲置房登记机关的人员负责主持，闲置房认定听证申请人、闲置房认定申请人、闲置房认定组人员应当全部参加。具体按下列程序进行。


闲置房认定听证申请人宣读申请书，闲置房认定申请人进行答辩。


主持人负责总结听证焦点。焦点总结后，由闲置房认定听证申请人、闲置房认定申请人分别举证并发表辩论意见。每个焦点可以进行两轮辩论。


辩论结束前,闲置房认定人员可以就有关闲置房认定的 问题向各方当事人进行询问。必要时,闲置房认定人员可以中止听证,对相关问题进行调查与复核。


辩论结束后，闲置房认定人员应当当场分别宣布并签署自己的认定意见。三位认定人员意见不一致的,以多数人的认定意见为准。认定意见确定后,由主持人负责于15日内制作闲置房登记机关加盖印鉴的书面结果向各方当事人送达。当事人不服认定结果的，可以在收到结果的15日内向有管辖权的机关提出行政复议和诉讼。


         第四章 闲置房认定申请撤销


    10、闲置房认定申请人在闲置房认定结果没有被依法送达前，可以随时撤销闲置房认定申请。闲置房登记机构收到闲置房认定撤销申请后，应当制作闲置房认定终结通知书，送达申请人，并减半收取申请费用。闲置房认定程序终结。


         第五章 闲置房使用保证与和解


    11、闲置房权利人在认定结果送达之前，如果认可闲置房认定申请人的证据，可以申请和解。申请和解需要提交下列材料：和解申请书。


计划使用或出售保证书（包括正在使用的照片或者已经出售的凭证）。


按照本条例规定的标准已经足额交纳闲置期间闲置房调节管理费的凭证（该费用也可以规定地与现在正在征收的租赁税两倍大体相当，笔者注）


按照闲置房认定申请人交纳认定申请费用的两倍标准交纳的和解费用。


和解保证金。未经听证程序，闲置房权利人直接申请和解的，可以免交和解保证金。交纳保证金的标准为两年的闲置房调节管理费。


和解保证金在所涉及房产5年内没有被再次申请闲置房认定或者闲置房被出售的情况下，可以在5年之后，7年之内要求闲置房登记机关退还闲置房保证金。否则，保证金作为闲置房调节管理费入库。


闲置房登记机关收到和解申请和相关材料以及费用后，经过审核，认为符合和解条件的，双倍返还闲置房认定申请人的申请费用，即可做出和解决定。和解决定属于不可诉行为。和解决定送达双方当事人之后，闲置房认定程序终结。
                      


        第六章 闲置房处理


    12、闲置房被认定之后按以下方式处理


闲置房权利人拥有全部产权和土地使用权的一般房屋，经当事人同意，县级以上人民政府可以按照房产成新程度以建安成本的百分之四十到九十九的价格进行收购。


用于出租、投资、借用的经济适用房、房改房不需要经过本人同意，县级以上人民政府即可以按照房产建安成本百分之五十的价格进行收购。然后，按照建安成本价出售或者出租给房屋使用人，房屋使用人不愿意购买或者承租的，纳入廉租房序列进行管理。


廉租房被权利人出租和转借的，有负责供应廉租房的人民政府无偿收回廉租房，并按照廉租房规定的程序出租给房屋使用人使用。房屋使用人不愿意承租的廉租房，由相应人民政府继续纳入廉租房程序进行管理。


经闲置房权利人同意，县级以上人民政府按照本条例的规定接受闲置房使用权后纳入廉租房管理序列进行管理。所得租金纳税后的百分之九十归房屋权利人所有。


当事人自主按照市场的 价格出售、出租。出售、出租宣传或者协商期间不停止闲置房调节管理费的交纳。


对因争议而闲置的房产，首先剥夺无居住困难者的争议参与权利。所有争议参与者都无居住困难的，政府无偿收回该房产，并通知相关部门终结与该房产相关的争讼仲裁或者审判活动。所有争议者都有居住困难的，在无偿没收该房产后，由相应人民政府足额配给最低标准的廉租房住房。
    


第七章 闲置房认定申请费用标准与承担方式


    13、申请人申请闲置房认定时，需要按照申请闲置房产的面积，每平方米交纳10到60元（按照房产所在区域分类，类差10元）的闲置房认定申请费用。
    14、申请人申请的闲置房被闲置房认定人员认定后，由闲置房登记机关按照其交纳闲置房认定申请费用标准的两倍退还申请费用。


15、申请人申请闲置房认定时提交的相应证据在经过听证程序后被认定伪造、变造的，应当承担全部或者部分认定申请费用。


16、申请人提交的证据虽然经过听证后没有被采信，但如果没有伪造、变造证据情节的，其交纳的认定申请费用全部退还。


     第八章  闲置房调节管理费的收取与使用


    17、  闲置房调节管理费由县以上人民政府的财政部门按照本条例第三条规定的标准收取，直接纳入政府预算。其中滞纳金用于支付闲置房登记和认定程序中的各种费用。


               第九章  法律责任


    18、为了配合本条例的实施，户籍、税收、土地、房产的管理部门应该主动公开或者允许当事人查询与闲置房认定有关的信息。
    19、闲置房认定人员没有法律依据和事实根据，作出错误认定的，除追究认定人员的相应责任外，由闲置房登记机关对错误的认定承担赔偿责任。赔偿的数额最高为两倍的闲置房认定申请费用。
    20、当事人伪造、变造证据情节严重的，除承担相应申请费用外，闲置房登记机关可以将当事人伪证部分的卷宗向有关公安部门移卷，并写出建议书，建议公安部门进行处理。
               


附   则


    21、本条例于   年   月   日生效并实施，以前与本条例规定不一致的，以本条例规定的为准。


本条例规定的居住困难是指居民户面积减30平方米之后人均面积不超过40平方米的情况。最低住房保障标准为人均40平方米加每户30平方米。
 房屋建安成本是指本区域上年度统计部门公布的多层砖木结构建筑物建安成本。
  本条例规定的以上和以下含本数。


附：
           条例出台前建议拟解决的问题


    1、廉租房、经济适用房、房改房能否应权利人申请，改为一般私房。
    2、部分单位、集体、个人在城市建成区内拥有的正在使用的无土地争议、无产权争议因历史原因无法取得土地使用证和房屋产权证书的房屋是否可以进行发证登记的问题。
    上述两问题建议通过现金交付的形式解决此类问题
    3、公安机关的户籍信息、税务机关的房产租赁税收缴信息和政府房、地产登记信息能否联网的问题。解决户籍、税收以及房地产登记信息是否允许公开查询的问题。
    4、城市居民何时享受最低住房面积保障？这个住房最低面积保障的底数是多少？建议为城市住房平均面积的百分之60。
                                  


                听证程序设计说明


    本听证程序设计的要点在于认定人员不主持听证，但却需要当场根据证据和辩论意见进行决策。有利于摆脱暗箱操作的弊端，同时也会提高工作效率。其中认定人员认为有必要的时候可以暂停听证辩论，对证据进行复核，是考虑到个别特殊情况，一般不应允许认定人员离开现场后再作出决定。因为他们不需要合意。只需要发表个人意见 就可以了，而且这些意见是公开的，当然也是需要经过新闻、法律程序等实践检验的。
    对因争议而引起的房产闲置现象是政府应该引导并逐步杜绝其出现的现象，所以，在条例中设置了近似不近人情的没收条款。


                   文本旅行日记


    此文件地址及首页说明曾经于2008年10月20日以挂号信件邮寄如下单位：
    1、北京市东城区正义路2号 人民政府法制办公室经济法规处处长
    2、北京市海淀区三里河路9号  建设部政策法规司  王守智司长
    3、北京市西城区文津街9号  国务院法制办公室农业环保法制司王振江司长
    4、北京市西城区文津街9号国务院法制办公室财政金融司司长  刘火召
    5、重庆市渝中区人民路232号法制办公室经济法规处一处处长  
    6、重庆市渝中区人民路232号重庆市委书记薄熙来
    7、上海黄埔区人民达到200号  上海市委书记 俞正声 
    8、上海市黄埔区人民大道200号   法制办公室经济法规处(一处)处长
    9、黑龙江人民政府法制办公室
    10、财政部部长谢旭人 北京市西城区三里河南三巷3号  祝司长
    11、海南省法制办公室
    12、 湖南省人民政府法制办公室. 
    13、山东省人民政府法制办公室. 
    14、贵州省人民政府法制办公室
    15、广东省人民政府法制办公室
    16、江苏省人民政府法制办公室 地址：南京市北京西路68号省政府法制办
    17、安徽省人民政府法制办 地址：安徽 省合肥市长江中路221号省政府法制办秘书行政处
    18、武汉市人民政府法制办公室。 地址：武汉 市汉口洞庭街127号，邮编：430014 
    19、深圳市人民政府法制办公室秘书 行政处
    20、广州市人民政府法制办公室
    文本直接呈送郑州市人民政府经济法规处处长任处长
    电话呈报:河南省人民政府法制办公室经济法规处处长河南省人民政府法制办公室. 电话： 0371－65900585. 
    2008年10月23日，分别将电子文本地址告知  河南省人大法制工作委员会综合处黄先生  魏女士， 24日上午黄先生在电话里表示已经将材料下载后交给领导。二处许先生也表示关注此类问题 人民政府法制办公室经济法规处袁先生 也表示关注此材料。
    电话呈报郑州市房管局法规处 其法制处女同志很不友好的接电话，对建议不关心，称让找处长，但不愿意告知其处长的名字和电话 ，本人只好通过办公室找到处长和法制处其他三部电话，都没有人接，后来得知处长手机13838338161  67889906  ，但处长正在开会,本人投诉到优化办公室，该办公室陈姓女士称有录音，报告领导后会答复。到现在也没有答复。
    24日又拨通处长电话,该处长称在外地学习,建议到市政府法制局提交.电话给主管立法的王修安副局长,其表示让找法规处.本人比较忙,没有时间看材料.其电话是13838287111   67889966
    24日,电话告知省建设厅法规处,68080823 郑女士非常热情的了解了电子文本的地址,并在电话中交换了意见.
郑州市财政局法规处赵处长出差多次而无法联系，后来终于联系上后称比较忙，没有时间看材料。
    2008年10月24日,将电子文本地址以挂号信邮寄郑州市市长  赵建才 秘书长乔建红   郑州市市委书记王文超 副市长穆为民     郑州市人大常委会主任郝新生  河南省建设厅厅长   省长郭庚茂   省人大主任  徐光春   
    23日电话告知省司法厅基层处  汪处长表示关注。该处官员朱丁明称这类问题不要反映到司法厅，应该到人大去反映。
    截止到笔者截稿，没有听说任何地方政府有计划把房地产闲置问题进行立法方面的调研。更没有任何政府有计划把房地产价格高昂的问题真实有效的解决。现在看来，不是他们不知道如何解决，而是他们根本就不打算解决。因为解决房产的价格问题，将直接侵害了他们个人或亲属依靠非法手段取来房产的现金价值利益。至于老百姓有没有房子住，好像和他们的政绩与升迁与否没有任何牵涉，因为百姓没有办法也没有能力为任何好的官员升迁事投上有效的一票。而人民币的多少也许就可以保障这些官员的升迁。！